华安张江产业园REIT今日临时停牌1小时，复牌后持续下探，收跌3.11%，本周累计跌幅14.69%。

　　1月5日，华安基金管理有限公司（下称“华安基金”）公告称，因连续3个交易日累计跌幅11.15%，为了保护基金份额持有人的利益，旗下华安张江产业园REIT（代码：50800）自2024年1月5日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10时30分起复牌。

　　数据显示，截至1月5日收盘，华安张江产业园REIT仍收跌3.11%，收盘价为2.246元/份，成交额为691万元。

　　澎湃新闻记者据Wind数据统计，目前已上市公募REITs产品达29只，截至2024年1月5日，26只REITs跌破发行价，一只产业园REITs与一只高速公路REITs甚至上市以来跌幅超过了40%。

　　对此，公募内部人士指出，当前市场整体投资情绪较弱，部分项目短期调整幅度已大于其基本面波动，估值已至合理区间，部分项目长期配置价值已经显现。

　　停牌1小时后仍收跌3.11%

　　1月5日，华安基金公告称，为了保护基金份额持有人的利益，旗下华安张江产业园REIT自2024年1月5日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10：30起复牌。同时，该基金将自2024年1月5日上海证券交易所开市起暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10：30起恢复办理基金通平台份额转让业务。

　　公告显示，该基金2024年1月4日二级市场收盘价为2.318元/份，连续3个交易日累计跌幅11.15%。“基金二级市场交易价格下跌会导致买入成本下降，导致投资者实际的净现金流分派率提高。”

　　根据《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》预测，该基金2023年度可供分配金额约为1.25亿元，已发行份额约9.6亿份。

　　基于上述数据，投资者若在1月4日通过二级市场交易买入该基金，假设买入价格为当天收盘价2.318元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值为5.61%。（每个投资者的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金买入成本）。

　　此外，据公告中披露的基础设施项目经营业绩情况，华安张江产业园REIT以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，根据《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第3季度报告》，2023年前三季度该基金可供分配金额6363.38万元。截至2023年12月31日，该基金整体签约率和出租率分别为82.77%和72.00%，较2023年三季度末分别提升约14个百分点和4个百分点。

　　华安基金表示，截至1月5日，该基金投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，未发现对本基金有重大影响的舆情信息，基金管理人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。

　　Wind数据显示，截至1月5日收盘，华安张江产业园REIT仍收跌3.11%，收盘价为2.246元/份，成交额为691万元。

　　26只REITs跌破发行价

　　澎湃新闻记者据Wind数据统计，目前已上市公募REITs产品达29只，截至2024年1月5日，仅3只REITs上市以来收益为正，依次为中航首钢绿能REIT、红土创新盐田港REIT、浙商沪杭甬REIT。其余26只REITs跌破发行价，占比89.66%，其中跌幅超10%的产品达19只之多，一只产业园REITs与一只高速公路REITs的跌幅甚至超过了40%。

　　对此，一位产业园REITs的基金经理解释道，写字楼租赁市场的活跃度较低，企业普遍持保守预期，扩张办公区域的意愿不足，企业将更多的精力放在梳理内部遗留问题及如何盈利上。多数企业仍选择降本增效策略，在办公租赁上预算有限，对于即将到期的写字楼多选择续租以节省成本，短期内写字楼租赁市场仍处于较为缓慢的恢复期。

　　“从租赁需求端看，创造最多办公租赁增量的互联网大厂，对于办公需求依然不高。带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎，目前也正在积极调整招商策略，迎合市场需求以获得更多客户。”前述基金经理称。

　　中金公司在最新研报中指出，截至2023年12月29日，国内公募REITs29只上市标的总市值为823亿元（含扩募份额），2023年度中证REITs全收益指数下跌22.67%，价格指数下跌28.26%。

　　分板块来看，中金公司统计得出，板块内年度平均总回报率分别为1.45%（能源）、-6.04%（保租房）、-13.88%（高速公路）、-14.50%（环保）、-17.83%（仓储物流）、-26.03%（产业园）。

数据截至2023年12月29日

　　REITs价格为何跌跌不休？

　　博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄回答道，受2023年上半年基本面表现、年底资金流动性以及存续产品解禁、新增产品新发等因素的影响，2023年以来公募REITs二级市场持续调整，当前市场整体投资情绪较弱，部分项目短期调整幅度已大于其基本面波动，但估值消纳已至合理区间，部分项目长期配置价值已经显现。

　　中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光在2024年投资策略会上表示，“公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。”

　　“2023年中国REITs的二级市场表现出了定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切的反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。展望2024年，市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值过渡性重估带来的配置性趋势。”李耀光称。

　　中金公司则同样认为，高分红品种配置价值有望显现，注重节奏和结构。“我们认为2023年部分项目调整幅度已经大于其基本面波动，中期来看，2024年3月及6月虽仍有一定解禁压力，但考虑到多数项目基本面有望延续修复趋势、增量资金和会计记账政策有序推进、估值逐渐进入有性价比的区间且收益风险比有望收敛，REITs作为另类高分红品种的配置价值有望进一步显现。”